7.10 반영 부동산 정책 정리해보자

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안녕하세요 국자입니다.

 

7.10 부동산 대책 나오고 그 뒤에 보강해서 나오고 부동산 정책이 너무 빠르게 나오고 있어서 다들 정리가 안되죠? 사실 저도 안됐는데 어느 대단하신 분께서 1장으로 정리하신 자료가 있어서 공유하기 위해 7.10 반영 부동산 정책 1장 정리했습니다.

 

 

 

* "8.2"는 2017년 8월2일, "9.13"은 2018년 9월 13일, "12.16"은 2019년 12월16일, "2.20"은 2020년 2월 20일, "6.17"은 2020년 6월17일, "7.10"은 2020년 7월 10일(아래 녹색이 6.17 이후 나온 대책)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.10 반영 부동산 정책 1장 정리 - 취득세

 

취득세

- 1주택자

: 기존 세율(6억 이하:1%, 6~9억: 2%, 9억 초과: 3%) 경계 상의 급격한 세율 변화를 완화하기 위해 6~9억 구간 2%에서 단계별 상승률 적용 (1천만 원 당 0.06 ~ 0.07% 상승)

 

- 다주택자/법인

: [개정 예정] 다주택자 취득세 중과 → 2주택 : 8%, 3주택 이상 & 법인 : 12%(7.10 이전 계약 기준 주택은 3개월 분양권은 3년 내 취득 등기 시 종전 세율 적용) → 일시적 2주택자는 우선 1주택으로 신고 납부 후 기존 주택을 처분 기간 내 미처분 시 추징!

 

- 취득세 감면

: 21년까지 공시가 6억 & 60m2 이하의 신축/분양 공동주택(아파트 제외)을 취득 2개월 내 등록 시 100% 감면(면제 200만 원 초과 시 85% 감면)

: 생애 최초 주택(연령, 혼인 무관) → 1.5억 이하 : 100% 감면, 1.5~3억(수도권 4억) 이하 : 50% 감면

 

- 취득 요건 강화

1. 주택 거래 신고 강화 → 규제지역 주택 구입 시 금액 상관없이(기존 3억 이상) 자금조달 계획서 의무 제출(적용: 20년 9월)

2. 개발호재 인근 토지거래허가구역 지정 → 삼성, 대치, 잠실, 청담(적용 : 20.6.23) : 실 입주 구매만 허가되며 임대 불가!

 

 

 

 

 

 

 

 

7.10 반영 부동산 정책 1장 정리 - 종부세

 

종부세

- 종부세율 인상

: 공정시정가액 반영률 인상 : 연 5%씩 인상하여 22년에는 100% 적용 (20년 90%, 21년: 95%, 22년 100%)

고가주택 공시가격 현실화 → 공동주택 9~15억: 70%, 15~30억: 75%, 30억 이상 : 80% 수준

[법률 개정 전] 현행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 세율 인상, 3주택자 & 규제지역 2주택자 : 1.2~6%

3주택자 및 조정 지역 2주택자의 세 부담 상한율 300%로 확대(일반은 150%)

★ 다주택 보유 법인의 종부세를 6% 중과세율 적용 (적용:21년, 예외: 사원용 주택 및 기숙사는 비과세)

 

- 종부세 합산/공제

9.13이후 취득 규제지역 임대주택은 종부세 합산(9.13이전 취득 주택은 지금 등록해도 합산배제하나, 아파트 임대 사업자는 없어짐!)

★ 법인 보유 규제지역 내 8년 장기임대주택도 종부세 합산과세

★ 법인 보유 주택의 법인당 종부세 공제액(6억)을 폐지하고 세 부담 상한 미적용(21년 과세분부터) → 현재 3개 법인이 각각 1개씩 보유 시 18억 공제이나 없어짐

 

- 실수요자 부담 경감

: 1주택 보유 고령자의 세액공제율(20~40%)과 장기보유공제(20~50%)의 합산 공제율 상한을 80%로 올려 부담을 경감시킴 (현재 70%)

 

 

 

 

 

 

 

 

7.10 반영 부동산 정책 1장 정리 - 소득세

 

소득세

- 임대 소득세 감면/공동명의 주택

[임대 소득세 감면 축소] 2021년부터 8년 장기는 현재 75%에서 임대주택 1호자는 75%, 2호 이상은 50%로 축소, 4년 단기는 각각 1호 30%와 2호 이상 20%로 축소

[공동명의 주택수 가산] 연간 임대 소득 600만 원 이상 또는 기준 시가 9억 초과의 30% 이상 지분을 가진 공동명의자도 소득세 주택수 가산(3주택자는 간주임대료)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7.10 반영 부동산 정책 1장 정리 - 양도세

양도세

- 1주택자(9억 이하 비과세)

: 2017년 8월 2일 대책 이후 취득 규제 지역 내 모든 주택은 2년 이상 의무거주해야 비과세 (8.2 이전 계약분은 해당무)

★ [중요] 2021년 이후 양도 1주택 비과세 산정 기간 요건 강화 → 다주택자는 모든 주택 매도 후 최종적으로 남은 1주택을 보유한 날부터 2년 기산

예) 2주택 중 20년 8월에 1개를 매도한 경우 남은 1주택은 22년 8월 이후 매도해야 비과세 가능함

[장특공] 거주 요건에 따른 차등화 → 1주택자도 2년 이상 실거주해야 장특공 최대 80% 혜택 (미거주자는 최대 30%만 가능)

21년 양도 고가주택(실거래가 9억 초과)은 거주 기간에 따라 장특공 차별화 → 연 8% 공제율을 "보유기간 : 연 4%+거주 기간: 연 4%" 구분 합산

 

- 다주택자 중과

: [2주택자] 기본세율(6~42%)+규제지역 10% 중과(21.6.1부터는 20%), 장특공: 6~30%(3~15년, 2%씩 증가, 비규제지역)

[3주택 이상] 기본세율(6~42%) + 규제지역 20% 중과(21.6.1.부터는 30%), 장특공:6~30% (3~15년, 2%씩 증가, 비규제지역)

→ 규제지역 내 주택 매도 시 양도세 중과 및 장특공 배제(비규제 지역 먼저 매도하면 중과 안됨)

 

- 일시적 2주택자

: 규제지역 주택 매입 시 1년 내 처분 후 전입해야 비과세(규제 지역에서 규제 지역으로 이동 시만 적용, 12.16 이전 계약분은 2년 유효), 일반지역은 3년 유효

* 단, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 임대차계약 종료(최대 2년)까지 연장

 

- 단기 매도 세율

: ★ [단기 매도] 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도소득세 대폭 인상(1년 미만 :40% → 70%, 2년 미만 : 기본 세율 → 60%) → 21.6.1 양도분부터 적용

[단기 복수 주택 매도] 동일 과세기간에 2개 이상 자산 양도 시 비교과세 적용(합산 후 기본세율 적용과 중과요율 각각 적용한 합계 중 큰 금액 신고)

 

- 중과배제주택(장특공 유효: 2~30%)

: 장기임대주택(6억 이하, 조정 지역은 9.13이전 분, 단기는 2018년 4월 이전 분), 상속주택(5년 내), 양도세 감면 주택(조특법 주택수 미포함), 어린이집(5년 후), 장기 사원주택(10년 후), 지방 기준 시가 3억 이하 주택(다주택 중과 판단 시에도 주택수 배제), 부모합가/결혼합가 2주택자(5년 내), 1억 이하 소형 주택, 취학/근무/요양 목적 2주택자(3억 이하/ 1년 이상 거주)

 

- 분양권/입주권/이축권

:[분양권] 12.16대책으로 대출/청약 외에 추가로 양도세 중과 주택수 판단 시 분양권도 포함됨.(21.1.1 양도분부터 적용)

규제지역 분양권 양도세는 무조건 50% 중과(원래 1년 미만 40%, 그 이상은 일반 과세 6~42%)

[조합원 입주권] 실거래가 9억 초과 고가 조합원 입주권의 양도소득 금액 산정 (9억 이하 비과세, 이상은 장특공 연간 8%씩 공제)

[이축권(용마루)] 기존에 불명확한 소득세를 기타소득이 아닌 '양도소득세'로 과세하기로 함

 

- 임대주택

: 장기보유특별공제 혜택(8년 : 50%, 10년 : 70%) - 2018년 말까지 등록한 8년 장기임대주택은 양도세 100% 감면(농특세 감면액의 20% 별도)

9.13 이후 취득 규제지역 임대주택은 양도세 중과, 임대 사업자 거주주택 비과세는 평생 1번만 적용(19.2.12 이후)

규제지역 임대주택도 거주 요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택(12.16 이후 임대 등록 주택 적용)

[양도세 주택수 포함 여부] 1주택자는 미포함, 하지만 9억 초과분 양도세 계산 시에는 포함 중과. 다주택자는 주택 수에 포함 중과

★ [임대 등록제 개편] → 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입 임대(8년) 폐지(단기 임대의 장기 전환 불가), 신규 장기임대는 의무 기간 10년으로 연장(현재 8년)

 

- 상가주택 / 법인 주택

: [상가주택] 22년 이후 매도 시 실거래가 9억 이상이면 주택과 상가 면적률 분리해서 양도세 산정 (9억 이내는 기존과 같이 주택 면적이 크면 1주택 비과세)

[법인 주택] 법인 주택 양도 시 기본 법인세율(10~25%)에 추가 세율 20% 합산(20.6.18 이후 8년 장기임대주택도 추가 세율 적용)

 

 

 

 

 

 

7.10 반영 부동산 정책 1장 정리 - 재개발 / 재건축

 

재개발 / 재건축

- 입주권

: [진행과정] 구역 지정 → 추진위 설립 → 조합설립 인가 → 사업시행 인가 → 관리처분 인가 → 일반분양

재개발은 관리처분 인가 이후, 재건축은 조합설립 이후 소유권이전 등기 시까지 전매금지

★ 수도권 투과 지역 재건축은 "조합원 분양신청 시까지 2년 의무거주"해야 분양신청 허용(적용:20년 12월)

 

- 초과이익 환수제

: 재건축은 조합원 이익이 3천만 원 이상 시 최대 50% 수익금 환수(3~5천:10%, 5~7천:20%, 7~9천:30%, 9천~1.1억:40%, 1.1억 초과:50%) → 20년 하반기 본격 징수

 

- 무허가 주택(뚜껑)

: 일정 시점 기준 항공사진에 포함된 물건에 한해 인정되며, 청약 시 주택 수에 포함 안 되나, 양도세 계산 시 주택 수에 포함됨(다른 주택 있으면 중과됨)

 

 

 

 

 

 

 

7.10 반영 부동산 정책 1장 정리 - 청약 / 대출

 

청약 / 대출

- 청약 자격 및 추첨 방식

[국민주택 자격] 통장 가입 2년 & 24회 연체 없이 납입, 신청지역 1년(투과:2년)이 상 거주, 5년 내 무주택 & 당첨 이력무 세대주

[민영주택 자격] 통장 가입 1년(투과:2년) & 기준금액 이상 납입, 5년 내 당첨 이력무 세대주,

[신홍특공 자격] 혼인신고일부터 모집공고일까지 무주택 유지자

* 청약점수(84점 만점) = 부양가족 35점 + 무주택기간 32점 + 저축 기간 17점,

[추첨] 투과/수도권/광역시 → 75%: 무주택자, 25% : 무주택 + 1주택 처분 서약자

[청약가점제] 투과&수도권 공공 → 85m2 이하: 100% 가점제, 85m2 초과: 50%가점+50%추첨, 비규제 → 85m2 이하: 40% 가점 + 60% 추첨, 85m2 초과 : 100% 추첨

★ 생애 최초 특별공급 확대 → 국민주택 : 25%, 민영주택:공공 15%/민간 7%, 소득기준 완화: 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 130% 이하(국민주택은 100% 유지)

 

- 분양권

: 규제지역 분양권은 소유권 등기 시까지 전매 금지(2020년 8월 1일부터는 수도권과 지방 광역시도 분양권 등기 시까지 전매 금지)

분양가상한제 주택 분양권 전매 제한(당첨일 기준) → 5년(시세 100%)/8년(시세 80~100%)/10년(80% 미만), 공공택지는 거주의무기간 3년(80~100%)/5년(80% 미만)

분양권(입주권)도 청약/대출 시 주택 소유로 간주(2018.12.11 이후 분부터) → 미분양분 분양권은 주택 수에 미포함되나, 미계약분은 주택 수에 포함됨!

 

- 무주택 간주 주택(청약/대출 시 주택수판정)

1. 상속주택 공유 지분 (부적격 통보받은 날부터 3개월 이내 지분을 처분한 경우)

2. 수도권 제외 지방면 단위 행정구역의 단독주택에 거주 후 이주한 경우(20년 된 단독주택, 85m2 이하 단독주택, 직계존속/배우자로부터 상속받은 단독주택)

3. 개인주택 사업자의 분양 목적 건설 주택(부적격 통보 일부 터 3개월 내 처분 경우)

4. 세무서 신고 개인사업자의 근로자 숙소용 건설 주택

5. 20m2 이하의 초소형 주택 또는 분양권 1호 소유 주택(국민주택 청약 시에는 주택 인정)

6. 60세 이상의 직계존속(배우자 직계 포함)의 주택 또는 분양권

7. 낡은 폐가 또는 멸실 주택(부적격 통보 3개월 이내 공부 정리한 경우), 무허가 건물

8. 도시 외 지역 무허가 건물(2층 이하 & 200m2 미만, 건축 당시 적법 건축물)

9. 민영주택 청약 시 무주택 요건 → 소형, 저가 주택 1호 소유 세대 [60m2 이하+8천만 원 이하(수도권 1.3억)]

10. 미분양 주택을 선착순 등으로 공급받은 분양권(이 분양권 매수자는 제외하며, 자격 박탈로 인해 재공급 받은 미계약분은 주택수 포함됨)

 

- 주택담보대출

1주택자 주담대 원칙적 금지(예외:6개월 내 처분 및 전입, 직장 근무 별거, 별거 봉양), 2주택 이상 다주택자의 규제 지역 내 신규 구입 주담대 금지

시가 9억 초과 주택 LTV 강화 → 투과 지역(9억 이하분 40% + 9억 초과분 20%), 조정 지역(9억 이하분 50%+9억 초과분 30%), 기타 지역 - LTV:60%, DTI : 50%

시가 15억(KB or 감정원) 초과 아파트 주담대 금지(12.17일 시행, 재개발, 재건축 1주택 세대 조합원이 실거주하고 불가피성 인정될 경우 예외 허용)

★ 규제지역 내 신규 구입 주담대 받는 경우 주택 가격 상관없이 6개월 내 처분 및 전입 의무 부과! → 임대차 3개월 잔존 주택은 사실상 매도 불가능

★ 주택 임대/매매사업자의 모든 지역 신규 주담대 금지!(9.13 이전 취득 임대주택은 대출 심사 때 주택 수에 포함 안 되나, 이후 취득 임대주택은 포함됨)

★ [보금자리론] 구입 후 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무(위반 시 대출금 회수)

★ [무주택 실수요자 우대] 대상: 투과 6억/조정 5억 이하 주택 → 규제지역 LTV, DTV 10% 우대, 소득기준 완화(부부합산 연 소득 8천만 원, 생애 최초는 9천만 원 이하)

 

- 청약 중도금/잔금 대출

9억 이상 고가주택의 중도금 대출 금지(잔금 대출은 별도로 주택 수에 따라 차등 적용)

규제지역 중도금 대출은 세대당 1건만 가능, 비규제지역 중도금 대출은 세대당 2건 가능! → 규제지역 1건 먼저 받고, 비규제지역 추가 1건을 가능!

[잔금대출] 규제지역 지정 및 변경 전 잔금대출 규제 적용(지정 전 LTV, DTI 유지)

 

- 전세자금 대출

무주택자는 소득 조건 없이 가능, 1주택자: 고가주택(시가 9억) 보유자는 불가능, 2주택 이상자는 불가능!

1주택자는 부부합산 소득 1억 미만 세대에 대출 가능(기본:7천만, 맞벌이:8500만, 1자년:8천만, 2자녀:9천만, 3자녀:1억), 1주택자의 HUG 보증한도 2억으로 인하

전세대출 후 2주택자가 되거나 투과 지역 내 시가 3억 초과 주택 매입 시 전세대출 회수 (분양권은 주담대 대출 시 주택 수에 포함되나, 전세자금 대출은 예외)

 

- 임차보증금 반환 대출

1주택자 : 투과 지구는 40% / 조정 지역은 60% (9억 초과 규제지역 주택은 본인 입주조건으로 임차보증금 이내) → 19.12.18이후 취득 15억 초과 주택은 전면 불가!

2주택자: 규제지역 대출 불가(단, 기존주택 매매 계약서 + 계약 영수증 제출 시 1세대와 동일)

 

 

 

 

이상 7.10 반영 부동산 정책 1장 정리 마치도록 하겠습니다.

 

 

 

 

* 참조 자료 : '7.10 반영 부동산 각종규제 및 세법 1장 정리 Ver 20.07.14'