[경매 주의사항] 법원 경매 아파트 경매 시 주의 사항

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안녕하세요 국자입니다.

법원 경매로 아파트 경매 시 주의 사항

궁금해서 알아본 점들 소개 드리겠습니다.

 

 

 

 

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1. 경매 물건의 정보 수집

대법원 경매 사이트, 그리고 경매일번지 법원경매정보.com에서 전국에서 진행 중인 경매 물건의 세부 정보 확인 가능합니다. 모두 무료로 제공되는 사이트로 경매일번지는 기본 권리 분석이 제공되지만 입찰을 위해서는 정확하게 낙찰자가 인수하는 권리나 임차인은 없는지 등의 권리 분석을 확인해야 합니다.

시중에 다양한 경매 관련 책과 강의가 나와있고 대부분 아파트 경매의 경우 말소 기준 권리 이후 인수하는 권리가 없어 독학으로 충분히 공부할 수 있습니다.

 

2. 현장 답사(임장)

법원에서 제공하는 서류를 자세히 살핀 후 실제 임차인 혹은 점유자 현황이나, 매물의 시세, 관리비 등의 체납 여부, 부동산의 내/외부 상태 등을 살펴봐야 낙찰 후 명도 비용, 수리 비용 등을 대략 파악할 수 있습니다.

또한 매물 인근의 학군, 교통을 비롯하여 주거지로서의 쾌적함, 주변 개발 호재 등 사전 조사가 필요합니다.

 

3. 경매 입찰

경매 입찰은 법원에서 지정한 입찰 기일, 당일에 경매 법정에 입찰자 혹은 대리인이 직접 출두하여 정해진 시간 안에 입찰표를 작성, 제출하는 것으로 진행됩니다.

 

법원에 비치된 기일 입찰표, 대봉투, 보증금 봉투 3가지로 구분되어 있고 이를 모두 빠짐없이 작성하고 입찰보증금, 신분증과 함께 제출합니다.

 

 

4. 입찰 시 필요 서류

입찰자 본인 입찰 시 - 신분증, 도장, 입찰보증금 수표로 준비하면 되고

대리인 입찰 시 - 입찰자 본인의 인감증명이 날인된 위임장, 인감증명 그리고 대리인의 신분증, 도장, 역시 입찰보증금 수표가 필요합니다.

 

2인 이상의 공동 입찰인 경우 공동입찰자 목록을 별도로 기재 작성하게 되므로 명의자의 지분을 표시해야 하고 여러 명의 도장이 필요하므로 가급적 미리 입찰표를 작성해서 가는 것이 좋습니다.

 

입찰 후 개찰은 경매법정 현장에서 경매사건의 순서대로 바로 진행됩니다.

 

 

5. 아파트 경매의 주의점

경매 낙찰은 가장 높은 금액을 적어낸 사람이 낙찰받는 구조이기 때문에 수익과 함께 낙찰을 받을 만한 입찰 금액을 적는 것이 경매 입찰의 꽃이라 할 수 있습니다. 간혹 현장조사로 시세를 자세히 파악하지 않고 낙찰을 받으려는 마음에 시세이거나 그 이상을 적어내는 경우가 종종 있는데, 입찰 금액을 산정하는데 많은 신경을 써야 하고 경험이 필요한 부분이기도 합니다.

 

아파트 경매에서 임차인이 있는 경우 특별히 주의해야 합니다.

 

경매 부동산에 임차인이 있는 경우 대부분 배당 신청을 하는 게 일반적이지만, 더러 임차인이 대항력을 갖고 있어 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 일부 케이스들이 있습니다.

낙찰 대금 외로 임차인의 보증금이 추가 인수되는 케이스인 줄 모르고 낙찰받게 되면 대부분 잔금 납부를 포기하고 입찰보증금을 떼이는 사례들이 종종 나오기 때문에 임차인의 대항력 부분의 권리 분석에 항상 각별히 주의해야 합니다.

 

만약 경매 부동산에 관리비가 밀려있을 경우 사용한 사람이 내는 게 원칙이지만, 공용부분에 한해서만큼은 낙찰자가 인수한다는 것이 대법원 판례이고 [대법원 2001.9.20. 선고 2001다 8677 전원합의체 판결] 관리비가 체납되어 있는 경우 실무상 명도 비용이 증가하게 되므로 현장 조사 시 관리비도 꼭 확인해야 합니다.

 

낙찰 후 점유자가 명도를 해주지 않을 경우는 관할법원에 인도명령 신청을 통해 강제 집행으로 처리할 수 있는 이사 협의와 강제 집행 절차를 동시에 진행하고 이에 따르는 비용을 감안하여 입찰 금액을 정해야 합니다.